서울 강남 다음으로 제주! 제주의 강남 노형! 이런 말이 있을 정도로 제주도의 부동산은 엄청난 가격으로
많은 이슈 몰이를 하고 있는 지역인데요 지난 10년동안 제주도는 급격한 변화를 겪어 왔습니다.
2010년대 중반부터 시작된 관광 산업의 활성화와 이주 수요 증가로 부동산 가격이 가파르게 상승하였으며, 특히 2019년에는 개별공시지가 기준으로 10.48%의 상승률을 보였습니다.
또한 2010년대 중 후반부터 전업 여행 유튜버, 제주살이 로망과 더불어 JTBC 예능 프로그램 효리네 민박 (2017~2018)은 제주도 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 프로그램 방영 후 제주도의 자연환경과 라이프스타일이 전국적으로 주목받으며, 부동산 가격 상승에 영향을 미쳤다는 평가가 많습니다.
방송 직후인 2017년부터 2019년까지 제주도 주택 매매가와 토지 가격이 급격히 상승했으며 제주시뿐만 아니라 서귀포시, 애월읍, 한림읍 등 해안가 지역의 부동산 가격이 큰 폭으로 올랐습니다.
그러나 19년까지 제주도 주택 매매가와 토지 가격은 급 상승 했으며 2020년대 초반부터는 고금리와 경기 침체 등의 영향으로 부동산 시장이 침체기에 접어들었습니다. 2022년에는 전년 대비 -7.06%의 하락률을 기록하며, 전국 평균(-5.73%)보다 더 큰 폭으로 하락하였습니다.
그렇다면 현재 25년 제주도는 하락으로 계속 이어지고 있을까요? 아니면 반등의 여지가 보일까요?
30년차 제주도민의 시각으로 바라보자면 저의 사견으로는 제주도 부동산 가격 더 내려가야 한다고 생각합니다.
제주도내 아파트 시세를 보며 제주도 부동산 가격 추이에 대해 알아보겠습니다.
제주의 강남! 노형 ~ 연동권 100세대 이상 아파트 기준
100세대 이상의 아파트를 중심으로 최근 실거래가를 살펴보면 다음과 같습니다:
해모로 루엔의 경우, 2024년 12월 23일에 85.0㎡가 8억 5,000만 원에 거래되었습니다.
노형 e-편한세상은 2025년 1월 기준으로 128㎡가 8억 4,000만 원에서 9억 3,000만 원 사이에 거래되었으며, 노형 중흥S-클래스는 142㎡가 8억 3,000만 원에서 8억 9,000만 원 사이에 거래되었습니다.
아파트명/ 전용면적(㎡)/ 최근 실거래가(만원)/ 거래일
| 해모로 루엔 | 85.0 | 85,000 | 2024년 12월 23일 |
| 노형 e-편한세상 | 128 | 84,000~93,000 | 2025년 1월 기준 |
| 노형 중흥S-클래스 | 142 | 83,000~89,000 | 2025년 1월 기준 |
이러한 거래 사례를 종합해 보면, 노형동 지역의 84제곱미터 아파트 평균 가격은 약 7억 5천만 원에서 8억 5천만 원 사이로 추정됩니다.
제주시내 초등학교를 기준으로 인접 학군 기준
제주시 한라초등학교 노형초등학교 인근은 교육, 교통, 상업 등 다양한 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주지로 인기가 높은 지역입니다.
주변에 오래된 대단지 아파트가 많으며 지역 인프라가 워낙 우수하기에 아직까지도 꾸준한 수요가 일어나고 있는 지역입니다.
노형 1차 - 2차 아이파크 기준
노형 아이파크 주변은 제주일고, 노형중, 제주노형초, 이마트, 롯데마트 등 생활인프라가 갖춰진 곳입니다.
전용면적 84.95㎡ (약 25평): 2025년 1월, 9층 매물이 7억 5,000만 원에 거래 / 전용면적 115.2㎡ (약 35평): 2024년 10월 19일, 12억 3,000만 원에 거래
해당 지역은 제주시의 주요 버스 노선들이 이 지역을 지나가며, 제주 시내와의 접근성 용이하며 제주시 중심부에 위치한 제주국제공항까지는 차로 약 10~15분 정도 소요되어 공항과의 접근성이 좋습니다.
제주시 노형동 한라초등학교 인근에 위치한 중흥 S 클래스 2003년 12월에 준공된 아파트이며 23년차가 되어가는
오래된 아파트입니다. 86㎡ (약 26평) 기준 2024년 12월 2층 최근 거래 기준 5억 2500만원 2022년 전고점 6억 1000만원
제주시 노형동 한라초 인근 위치한 부영 5차 아파트는 2001년 1월에 준공된 25년차 아파트이며
전용 84㎡ 기준 2024년 12월 16일 115타입 6억 6000만원 거래 2022년 10월 전고점 6억 6000만원 거래
제주시 노형동 한라초 인근 한화꿈에그린아파트
129㎡ 기준 2024년 10월 거래가 8층 9억 5000만원 2022년 4월 전고점 13억원 거래
제주도 모든 지역들이 위에 해당하는 가격들은 아니지만 제주도내 가장 인프라가 좋고 선호도가 높은 지역의 대단지 아파트 시세 평균을 알아보았습니다. 그렇다면! 오래된 구축 아파트 말고 24-25년 가장 최근 지어지고 있는 분양 정보에 대해서도 알아보겠습니다.
용담 호반 써밋 아파트
제주 용담동에 최근 용담써밋 아파트가 들어오면서 해당 아파트는 많은 이슈를 만들었는데요
해당 아파트 위치는 제주공항과 인접하며 주변에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 들어서 있는 학군 인접 지역입니다.
더불어 용담 해안도로 오션뷰까지, 지어질때 부터 말도 많고 탈도 많았던 아파트를 알아보겠습니다.
용담 호반 써밋은 2022년 3월에 분양을 시작하여 2024년 4월에 입주를 완료한 신규 아파트 단지입니다.
총 213세대 규모이며 최초 분양가는 6억 8,760 ~ 8억원대까지 치솟으며 분양이 이루어졌습니다.
용담호반써밋은 미분양이 아직 지속되는 상태이며 입주 완료이후 마피 -1억원까지 붙어 매매가 이루어지고 있으며 최근 실거래일 24년 12월 20일 84기준 6억 5,840원에 거래 되었습니다.
제주중부공원 제일풍경채
제주도 최초 민간특례사업으로 지어진 제주도 제일 풍경채 센트럴파크는 지하 4층에서 지상 15층까지 총 12개 동으로
구성 되어 있으며, 총 728가구 규모에 대형 단지 아파트입니다.
분양 당시 전용면적 84㎡의 세대는 주택형별로 동(호)와 층수에 따라 가격이 달라졌습니다. 최초 84C 타입은 2316만원 119A 타입은 평당 2609만원으로 가장 비쌋으며 전체 평균 분양가는 2459만원 입니다. 현재 준공중에 있으며 예상 입주일은 2027년 04월입니다.
해당 아파트는 미분양이되어 잔여세대 분양을 진행하고 있으며, 계약금 5% , 발코니 무상 확장 등 다양한 혜택을 제공하여
남은 세대를 분양 진행하고 있습니다.
제주 위파크 WE PARK
현재 제주도에서 가장 핫하고 이슈인 차세대 제주도 대장 아파트로 떠오르는 위파크 제주입니다. 주시 오등봉공원 내에 위치한 대규모 아파트 단지로, 호반건설이 개발을 주도하고 있습니다. 이 단지는 지하 3층부터 지상 15층까지 총 28개 동으로 구성되어 있으며, 총 1,401세대가 입주할 예정입니다. 전용면적은 84㎡부터 197㎡까지 다양하게 마련되어 있어, 중대형 위주의 주거 공간을 제공합니다
분양가는 3.3㎡당 평균 2,628만 원으로 책정되었으며, 84㎡ 타입의 경우 저층은 약 8억 원, 고층은 약 9억 원 수준입니다. 발코니 확장비는 1,900만 원, 시스템 에어컨 설치는 1,000만 원 등 추가 옵션이 제공됩니다.
'위파크 제주'는 제주시 오등봉공원 내에 위치한 대규모 아파트 단지로, 분양 초기 높은 관심을 받았으나 몇 가지 문제점과 이슈가 제기되고 있습니다
'높은 분양가' 전용면적 84㎡ 기준으로 옵션을 추가하면 분양가가 9억 원을 넘어서며, 중대형 평형의 경우 10억 원을 초과하는 것으로 알려져 있습니다. 이는 제주 지역 평균 소득 대비 부담스러운 수준으로, 가격 저항이 클 수 있습니다.
단지가 위치한 오등봉공원 인근에는 도보로 통학 가능한 학교나 학원가가 부족하며, 음식점, 병의원, 마트 등 생활 편의시설도 충분하지 않습니다. 이로 인해 가족 단위 거주자들에게는 불편함이 예상됩니다.
전용면적 84㎡ 이상의 중대형 평형은 높은 분양가로 인해 수요자들의 관심이 상대적으로 낮은 것으로 나타났습니다. 이는 제주 지역의 부동산 시장에서 중대형 평형에 대한 수요가 제한적일 수 있을것으로 생각됩니다.
제주도 부동산 시장은 최근 몇 년간 높은 분양가와 미분양 증가로 인해 여러 문제점이 부각되고 있습니다. 주요 이슈를 정리하면 다음과 같습니다.
높은 분양가: 2024년 4월 기준, 제주도 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,482만 원으로, 서울과 대구에 이어 전국에서 세 번째로 높은 수준입니다. 일부 아파트는 평당 3,400만 원에 달해 25평형 기준 분양가가 11억 원을 넘어서며, 이는 웬만한 수도권 지역의 분양가와 맞먹는 수준입니다
외지인 투자와 지역민 소외: 제주도의 고분양가는 외지인과 해외 투자자들의 수요에 맞춰져 있어, 지역민들이 접근하기 어려운 가격대가 형성되었습니다
미분양 증가: 높은 분양가로 인해 수요자들의 부담이 커지면서 미분양 주택이 증가하고 있습니다. 2023년 7월 기준, 제주 지역 미분양 주택은 2,000호를 넘어 전년 동월 대비 192% 증가하였습니다.